Kopš 2023. gada 1. janvāra ir spēkā Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likums, kas nosaka piespiedu dalītā īpašuma attiecībās esošo daudzdzīvokļu māju dzīvokļu īpašniekiem tiesības un iespēju izpirkt mājai piesaistīto zemi par tās kadastrālo vērtību. Aicinām iepazīties ar skaidrojumu, kā šis process notiek.
Dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums
Atsavināšanas tiesības izmantošanas process tiek uzsākts ar daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pieņemšanu par atsavināšanas tiesības izmantošanu un procesa uzsākšanu.
Lēmumu var pieņemt šādos veidos:
dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē;
nesasaucot dzīvokļu īpašnieku kopsapulci – aptaujas veidā;
citādi savstarpēji vienojoties.
Visi dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumi noformējami rakstveidā.
Lai lēmums būtu spēkā, par to jābalso vairāk nekā pusei dzīvokļu īpašnieku. Ieteicams vienlaikus pilnvarot arī personu, kura organizēs procesu un saziņu ar institūcijām, piemēram, mājas vecāko vai citu uzticamu pārstāvi.
Dzīvokļu īpašnieku pieņemto lēmumu par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanas procesa uzsākšanu kopā ar iesniegumu un vēlamā zemesgabala projektu iesniedz pašvaldībā.
Arī zemes īpašniekam ir tiesības ierosināt daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekiem pieņemt lēmumu par atsavināšanas tiesības izmantošanas procesa uzsākšanu.
Procesa uzsākšanas nosacījumi
Lai uzsāktu piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanas procesu, saskaņā ar Dalītā īpašuma izbeigšanas likumu, jābūt izpildītiem šādiem nosacījumiem:
Daudzdzīvokļu dzīvojamajai māja:
mājai ir jābūt pilnībā sadalītai dzīvokļu īpašumos (dzīvokļu īpašumi var nebūt reģistrēti zemesgrāmatā). Situācijās, ja dzīvojamā mājā ir dzīvoklis, mākslinieka darbnīca vai nedzīvojama telpa, kas nodota privatizācijai pirms dzīvojamās mājas privatizācijas (saukti par PPDz dzīvokļiem) arī tam jābūt reģistrētam Kadastra informācijas sistēmā, kā dzīvokļu īpašumam. Kopīpašuma domājamo daļu kopsumma veido vienu veselu.
mājai jābūt privatizētai saskaņā ar likumā “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju”, likumā “Par kooperatīvo dzīvokļu privatizāciju” vai likumā “Par lauksaimniecības uzņēmumu un zvejnieku kolhozu privatizāciju” noteikto kārtību un tajā jābūt vismaz diviem dzīvokļiem.
Zeme, ko atsavina, pieder privātpersonai, kurai zemes reformas laikā tika atjaunotas īpašuma tiesības bijušajiem īpašniekiem un to mantiniekiem vai, ko bijušie īpašnieki vai to mantinieki atsavinājuši citām personām vai tā ir mantota un īpašuma tiesībām uz zemi (arī, ja atsavina tikai daļu no tās) jābūt nostiprinātām Zemesgrāmatā.
Kas notiek pēc iesnieguma iesniegšanas?
Sešu mēnešu laikā pēc iesnieguma saņemšanas pašvaldība pieņem lēmumu par funkcionāli nepieciešamā zemesgabala (FNZG) pārskatīšanu vai noteikšanu. Ja tiek konstatēts, ka iepriekš noteiktais FNZG ir pārskatāms, pašvaldība minētajā termiņā pieņem lēmumu par FNZG pārskatīšanas uzsākšanu. Papildus, pašvaldībai jāizvērtē vai tā pārskatīšana neietekmēs citām mājām attiecīgajā kvartālā noteiktos FNZG, ja ietekmēs, FNZG jāpārskata visa kvartāla robežās vienlaikus.
Kad pašvaldības lēmums par daudzdzīvokļu dzīvojamai mājai FNZG noteikšanu vai pārskatīšanu ir kļuvis neapstrīdams, pašvaldība atsavināmās zemes noteikšanai iesniedz Valsts zemes dienestam (VZD):
lēmumu par daudzdzīvokļu dzīvojamai mājai FNZG vai lēmumu par FNZG pārskatīšanu;
daudzdzīvokļu dzīvojamai mājai FNZG projektu;
lēmumu par daudzdzīvokļu dzīvojamai mājai FNZG ietilpstošo zemes vienību vai zemes vienību daļu nekustamā īpašuma lietošanas mērķiem.
Dati par atsavināmo zemi būs pieejami portālā Kadastrs.lv.
Kā tiek noteikta atsavināšanas cena?
Dzīvokļu īpašnieki atsavināmo zemi izpērk par atsavināšanas cenu, kuru veido atsavināmajā zemē ietilpstošo zemes vienību un zemes vienību daļu universālo kadastrālo vērtību summa. Dzīvokļu īpašnieks maksā atsavināšanas cenas daļu atbilstoši viņam piederošā dzīvokļa īpašuma kopīpašuma domājamai daļai. Atsavināšanas cenu aprēķina VZD.
Dalītā īpašuma izbeigšanas likumā noteiktajā kārtībā aprēķinātā atsavināšanas cena nav apstrīdama vai pārsūdzama.
Atsavināšanas cena ir spēkā un izmantojama atsavināšanas tiesības izmantošanai divus gadus no paziņojumu par atsavināmo zemi un atsavināšanas cenu izdošanas dienas.
Zvērināta tiesu izpildītāja iesaiste
Atsavināšanas tiesības izmantošanai pilnvarotajai personai vai vismaz vienam daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekam ir pienākums sešu mēnešu laikā no paziņojuma izdošanas dienas brīvi izvēlētam zvērinātam tiesu izpildītājam iesniegt pieteikumu lietas par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu ievešanai, pievienojot VZD izdoto paziņojumu ar pielikumiem:
informāciju par daudzdzīvokļu dzīvojamo māju, zemesgabalu, atsavināmo zemi un atsavināšanas cenu;
informāciju par daudzdzīvokļu dzīvojamās mājās dzīvokļa īpašuma sastāvā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram atbilstošo atsavināmās zemes platību un atsavināšanas cenu.
Zvērināts tiesu izpildītājs ievedīs lietu par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu, informēs dzīvokļu īpašniekus un zemes īpašnieku, kā arī organizēs tālāko procesu.
Pēc tam ir jāsasauc dzīvokļu īpašnieku kopsapulce, lai lemtu par atsavināšanas tiesības izmantošanu. Dzīvokļu īpašnieku kopsapulce jāsasauc gada laikā no paziņojuma izdošanas dienas.
Lēmumu par atsavināšanas tiesības izmantošanu dzīvokļu īpašnieki pieņem kādā no norādītajiem veidiem:
piedaloties un balsojot dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē;
dzīvokļa īpašniekam personiski paziņojot zvērinātam tiesu izpildītājam par savu balsojumu pirms kopsapulces norises dienas;
dzīvokļa īpašnieka pilnvarotajai personai paziņojot zvērinātam tiesu izpildītājam par dzīvokļa īpašnieka balsojumu pirms kopsapulces norises dienas.
Dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē par atsavināšanas tiesības izmantošanu dzīvokļu īpašnieki ir tiesīgi balsot, ja tajā piedalās izvēlētais zvērinātais tiesu izpildītājs. Lēmums par atsavināšanas tiesības izmantošanu ir pieņemts, ja, saskaitot balsis, “par” nobalsojuši dzīvokļu īpašnieki, kam pieder vairāk nekā puse no visiem mājā esošiem dzīvokļu īpašumiem.
Kā notiek samaksa?
Pēc tam, kad dzīvokļu īpašnieki ir pieņēmuši lēmumu par zemes izpirkšanu, visa noteiktā izpirkuma summa divu gadu laikā jāiemaksā zvērināta tiesu izpildītāja norādītajā depozīta kontā.Kad visa summa ir samaksāta, zvērināts tiesu izpildītājs par to informē VZD.
Ja izpērkamā zeme ir tikai daļa no zemes īpašniekam piederošā zemesgabala, VZD par valsts līdzekļiem organizē zemes uzmērīšanu un zemesgabala sadalīšanu.
Pēc tam zvērināts tiesu izpildītājs iesniedz nepieciešamos dokumentus zemesgrāmatā.
Dzīvokļu īpašniekiem un zemes īpašniekam nav jāmaksā valsts un kancelejas nodevas par īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā.
Kad īpašuma tiesības ir nostiprinātas zemesgrāmatā, beidzas piespiedu dalītā īpašuma attiecības starp mājas un zemes īpašniekiem, un dzīvokļu īpašnieki kļūst arī par mājai piesaistītās zemes īpašniekiem.
Iesniegumu un lēmumu statistika
Laika posmā no 2024. gada 1. janvāra līdz 2026. gada 15.janvārim Tukuma novada pašvaldībā saņemti 28 iesniegumi ar lūgumu pieņemt lēmumu par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu un pieņemti 14 lēmumi par FNZG un process novirzīts tālāk Valsts zemes dienestam. Konstatēts, ka piecām daudzdzīvokļu ēkām FNZG nepieciešams pārskatīt un četrām daudzdzīvokļu ēkām pārskatīšanai tika izstrādāts tematiskais plānojums un izsniegti četri atteikumi pieņemt lēmumu par FNZG.
Izmantojiet iespēju kļūt par savas zemes īpašniekiem
Piespiedu dalītā īpašuma izbeigšana ir iespēja dzīvokļu īpašniekiem sakārtot īpašuma attiecības un iegūt pilnvērtīgas īpašuma tiesības arī uz mājai piesaistīto zemi. Tas nozīmē lielāku drošību, skaidrākas tiesiskās attiecības un atbrīvošanos no ilgstošajām dalītā īpašuma saistībām ar zemes īpašnieku. Aicinām dzīvokļu īpašniekus iepazīties ar noteikto kārtību, apspriest šo iespēju savā mājā un pieņemt lēmumu par zemes izpirkšanas procesa uzsākšanu.
Plašāks skaidrojums par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu pieejams arī Valsts zemes dienesta tīmekļa vietnē vzd.gov.lv.